¿Por qué deberías comprar una vivienda con un abogado? Todo lo que debes revisar antes de firmar

Comprar una vivienda es, para muchas personas, la operación económica más importante de su vida.

Sin embargo, todavía es habitual dedicar semanas a comparar hipotecas, barrios, metros cuadrados o reformas y apenas unos minutos a revisar jurídicamente qué se está comprando.

Y ese orden debería ser exactamente el contrario.

Antes de entregar una señal, firmar unas arras o comprometer cientos de miles de euros, un abogado debería revisar la operación.

Porque una vivienda puede parecer perfecta y esconder problemas que no se ven durante una visita.

En Montiel & Co acompañamos al comprador desde antes de firmar las arras hasta la escritura de compraventa, revisando la vivienda, la documentación y las condiciones jurídicas de la operación.

El vendedor quiere vender. La inmobiliaria quiere cerrar. ¿Quién protege al comprador?

Esta es una de las preguntas más importantes de cualquier compraventa.

El vendedor tiene sus propios intereses.

La inmobiliaria que comercializa la vivienda normalmente trabaja para conseguir que la operación se cierre.

El banco analiza principalmente si puede concederte financiación.

El notario cumple una función esencial de control de legalidad e información en la escritura.

Pero el comprador necesita además a alguien que analice la operación exclusivamente desde sus intereses antes de que llegue el día de la firma.

Ese papel lo desempeña el abogado del comprador.

Por eso, si vas a comprar una vivienda en Málaga, contar con un abogado inmobiliario desde el principio puede evitar problemas que después sean mucho más caros de solucionar.

El abogado debe intervenir antes de las arras, no después

Uno de los errores más frecuentes es llamar al abogado cuando las arras ya están firmadas.

Para entonces, el comprador puede haber entregado 10.000, 20.000 o 30.000 euros y haber asumido obligaciones que ya no son fáciles de modificar.

El momento adecuado para revisar jurídicamente una compraventa es antes de entregar dinero.

En Montiel & Co analizamos la operación antes de que el comprador se comprometa.

De esa forma podemos detectar riesgos y adaptar el contrato de arras a la situación real.

1. Comprobamos quién es realmente el propietario

Parece evidente, pero es una de las primeras comprobaciones que deben hacerse.

No basta con que una persona enseñe una vivienda y diga que es suya.

Hay que comprobar qué aparece en el Registro de la Propiedad y quién tiene capacidad para vender.

Puede haber:

• varios propietarios;
• una herencia pendiente;
• un usufructuario;
• un divorcio;
• una sociedad propietaria;
• poderes de representación;
• titulares fallecidos;
• o porcentajes de propiedad diferentes de lo esperado.

Antes de comprar, el abogado debe saber exactamente quién vende y qué derechos tiene sobre la vivienda.

2. Revisamos la nota simple y las cargas

La nota simple es uno de los documentos fundamentales en una compraventa.

Permite conocer la titularidad y las cargas inscritas sobre la finca.

Pueden aparecer:

• hipotecas;
• embargos;
• anotaciones preventivas;
• servidumbres;
• condiciones resolutorias;
• afecciones fiscales;
• usufructos;
• u otras limitaciones.

Que exista una carga no significa necesariamente que no pueda comprarse.

Pero sí significa que debemos saber cómo se va a cancelar y quién asume la responsabilidad de hacerlo.

Nunca deberías descubrir una carga importante después de haber firmado las arras.

3. Comparamos Registro, Catastro y realidad física

Los metros del anuncio no siempre coinciden con los metros registrales o catastrales.

También puede haber terrazas cerradas, ampliaciones, anexos, garajes o trasteros cuya situación jurídica conviene comprobar.

Una vivienda puede tener 100 metros aparentemente y estar descrita de otra forma en Registro.

Por eso no basta con mirar fotografías o planos comerciales.

Un abogado inmobiliario debe estudiar si existe alguna discrepancia relevante que pueda afectar posteriormente a la compra, financiación o futura venta.

4. Revisamos si existen problemas urbanísticos

Especialmente en determinados tipos de inmuebles, conviene comprobar la situación urbanística antes de comprar.

Esto cobra todavía más importancia cuando hablamos de:

• viviendas unifamiliares;
• casas en suelo rústico;
• ampliaciones;
• obras realizadas posteriormente;
• cerramientos;
• construcciones antiguas;
• segregaciones;
• o inmuebles con dudas sobre su legalidad.

Comprar primero y preguntar después puede ser un error muy costoso.

La revisión jurídica debe hacerse antes de comprometer el precio.

5. Revisamos las deudas de comunidad

Comprar una vivienda también implica conocer su situación dentro de la comunidad de propietarios.

Conviene revisar si existen deudas, derramas aprobadas o actuaciones importantes previstas.

Una derrama elevada puede cambiar completamente la percepción económica de una compra.

Por ejemplo, una vivienda aparentemente barata puede dejar de serlo si existe una derrama extraordinaria importante pendiente.

Por eso el comprador debe conocer esta información antes de firmar.

6. Comprobamos impuestos y documentación relevante

También resulta conveniente revisar la situación documental del inmueble y solicitar la información necesaria para que la operación pueda cerrarse correctamente.

Dependiendo del inmueble y de la operación pueden resultar relevantes, entre otros:

• recibos del IBI;
• certificaciones de comunidad;
• documentación energética;
• situación arrendaticia;
• documentación urbanística;
• escrituras anteriores;
• información registral;
• y documentación relacionada con cargas.

La compraventa de una vivienda no consiste únicamente en entregar dinero y recibir unas llaves.

Existe una operación jurídica detrás que debe estar correctamente estructurada.

7. Revisamos si hay inquilinos u ocupantes

Una vivienda ocupada por terceros requiere especial atención.

Antes de comprar debemos conocer quién vive realmente en el inmueble y con qué título.

No es lo mismo una vivienda libre que una vivienda:

• alquilada;
• cedida;
• ocupada;
• sometida a determinados derechos;
• o pendiente de recuperar la posesión.

Si el comprador espera recibir una vivienda libre de ocupantes, esa circunstancia debe quedar perfectamente definida en la operación.

8. Las arras deben proteger al comprador

Uno de los puntos donde más valor aporta un abogado es el contrato de arras.

Un contrato de arras no debería ser un documento estándar que simplemente incluye nombres, precio y fecha.

Debe reflejar la realidad de la operación.

En Montiel & Co revisamos cuestiones como:

• cantidad entregada;
• precio total;
• fecha límite para escriturar;
• estado de las cargas;
• entrega de posesión;
• documentación pendiente;
• financiación del comprador;
• consecuencias del incumplimiento;
• cancelación de hipotecas;
• y condiciones especiales de la vivienda.

¿Qué pasa si necesitas hipoteca?

Si la compra depende de financiación, esta circunstancia debe analizarse especialmente.

Firmar unas arras sin regular correctamente qué ocurre si el banco no concede la hipoteca puede colocar al comprador en una situación muy delicada.

Por eso, cuando existe financiación, estudiamos cómo debe redactarse la cláusula correspondiente y qué condiciones deben cumplirse.

El comprador no debería confiar únicamente en que “el banco ha dicho que no habrá problema”.

Hasta que la financiación está correctamente encaminada, existe un riesgo que debe contemplarse contractualmente.

Una tasación bancaria no sustituye a un abogado

Este es otro error frecuente.

Que el banco tase la vivienda no significa que haya realizado una auditoría jurídica completa en defensa del comprador.

El banco analiza fundamentalmente su propia operación financiera y sus garantías.

El abogado del comprador analiza otra cosa:

si tú debes comprar esa vivienda en esas condiciones.

Son funciones diferentes.

El notario tampoco sustituye al abogado del comprador

El notario desempeña una función fundamental en la compraventa.

Pero normalmente interviene en la fase final, cuando la operación ya está muy avanzada.

El abogado del comprador debería intervenir antes:

• antes de entregar la señal;
• antes de firmar arras;
• antes de aceptar determinadas condiciones;
• antes de asumir plazos;
• y antes de que sea difícil cambiar la operación.

La prevención jurídica empieza mucho antes de sentarse en la notaría.

Comprar vivienda en Málaga: todavía más importante revisar antes

Málaga es un mercado inmobiliario con una gran variedad de operaciones.

Viviendas de segunda mano, obra nueva, inversión, compradores extranjeros, herencias, inmuebles turísticos, viviendas hipotecadas y operaciones con financiación.

Cada inmueble puede tener una problemática diferente.

Por eso, si estás buscando comprar una casa o piso en Málaga, el precio no debería ser el único criterio.

También debes saber exactamente qué compras y en qué condiciones jurídicas lo haces.

¿Cuánto puede costarte no revisar una vivienda?

Muchísimo más que contar con asesoramiento jurídico desde el principio.

Una mala compraventa puede generar:

• pérdida de las arras;
• imposibilidad de conseguir financiación;
• gastos inesperados;
• cargas pendientes;
• conflictos con el vendedor;
• problemas registrales;
• dificultades para vender posteriormente;
• o procedimientos judiciales.

La función del abogado no consiste solamente en solucionar problemas.

La verdadera ventaja está en evitarlos antes de que existan.

Qué hacemos en Montiel & Co por el comprador

En Montiel & Co no trabajamos únicamente para propietarios que quieren vender.

También defendemos al comprador.

Nuestro trabajo puede incluir:

• revisión de la vivienda antes de comprar;
• análisis de nota simple;
• comprobación de titularidad y cargas;
• revisión de Registro y Catastro;
• estudio de documentación;
• análisis de posibles problemas urbanísticos;
• revisión o preparación de arras;
• cláusulas de financiación;
• negociación jurídica con vendedor o inmobiliaria;
• coordinación con banco;
• coordinación con notaría;
• y acompañamiento hasta la firma.

Nuestra filosofía es sencilla:

el comprador debe saber exactamente qué compra antes de entregar un solo euro.

Tu abogado debe estar de tu lado

En una compraventa intervienen muchas personas, pero el comprador debería contar con un profesional cuyo único objetivo sea proteger sus intereses.

En Montiel & Co combinamos derecho e inmobiliario, lo que nos permite analizar no solo el contrato, sino la operación completa.

Si estás pensando en comprar una vivienda en Málaga, Andalucía o cualquier punto de España, habla con nosotros antes de firmar las arras.

Puedes enviarnos la documentación de la vivienda y revisaremos la operación antes de que asumas compromisos.

La mejor ocasión para llamar a un abogado inmobiliario no es cuando aparece el problema. Es antes de comprar.