Heredar un piso con hipoteca en Málaga: qué se puede hacer y qué no

Cada semana llega al despacho alguien que acaba de heredar un piso y descubre, en la nota simple, que el inmueble tiene una hipoteca pendiente. La primera reacción suele ser el miedo a quedarse con una deuda que no pidió. La segunda, preguntarse si conviene renunciar. Casi nunca es la mejor opción, y en este artículo explicamos por qué.

La hipoteca no desaparece con el fallecimiento del titular. Grava el inmueble y se transmite con él. Pero heredar no significa asumir la deuda a ciegas: el Código Civil ofrece herramientas para aceptar con garantías y, en la práctica, la venta del piso suele resolver la situación de forma limpia.

Tres caminos posibles

Antes de decidir conviene tener tres cifras sobre la mesa: el valor de mercado del piso, el capital pendiente de la hipoteca y el coste fiscal de la herencia. Con esos tres datos, la decisión suele ser evidente.

Aceptar pura y simplemente. Los herederos responden de las deudas del fallecido incluso con su patrimonio personal. Solo tiene sentido cuando el valor del piso supera con holgura la hipoteca y el resto de deudas conocidas.
Aceptar a beneficio de inventario. Se responde únicamente con los bienes heredados, sin comprometer el patrimonio personal del heredero. Debe formalizarse ante notario y exige realizar el inventario conforme a los requisitos y plazos legales. Es la opción prudente cuando hay dudas sobre el importe total de las deudas.
Renunciar. Es irrevocable y total: no se puede renunciar solo a la hipoteca y quedarse con el resto. Puede ser una opción cuando las deudas y cargas hacen que aceptar la herencia no resulte conveniente.

Renunciar a una herencia por miedo a la hipoteca es, en la mayoría de los casos, regalar al banco la diferencia entre lo que vale el piso y lo que se debe.

Lo primero: comprobar si había un seguro de vida

Muchas hipotecas se firmaron con un seguro de vida vinculado que cubre el capital pendiente si fallece el titular. Es el primer papel que buscamos. El Registro de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento permite saber si existía una póliza. Si la hay, la aseguradora paga al banco y el piso se hereda libre de esa carga.

Cómo se cancela la hipoteca cuando se vende el piso

El caso más frecuente en Málaga: varios hermanos heredan un piso con hipoteca y ninguno va a vivir en él. La solución es vender y cancelar la hipoteca con el dinero de la venta, en el mismo acto ante notario. El orden es este:

Aceptar la herencia e inscribir el piso a nombre de los herederos. Sin ese paso no se puede vender.
Pedir al banco el certificado de deuda pendiente a la fecha prevista de firma.
Firmar la compraventa: el comprador paga, una parte va directamente al banco para cancelar la hipoteca y el resto se reparte entre los herederos.
Inscribir la cancelación en el Registro para que el comprador reciba el piso libre de cargas.

Mientras tanto, las cuotas de la hipoteca hay que seguir pagándolas. Si los herederos no las atienden, el banco puede iniciar la ejecución, y entonces sí se pierde el margen para vender bien.

Los plazos que no conviene dejar pasar

El impuesto de sucesiones tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga de otros seis meses dentro de los cinco primeros. La plusvalía municipal derivada de la herencia tiene también un plazo de seis meses, prorrogable hasta un año previa solicitud. Que el inmueble tenga hipoteca no paraliza estos plazos: la hipoteca no se deduce por sí misma como carga, aunque la deuda pendiente que garantiza puede ser deducible en el impuesto de sucesiones si cumple los requisitos legales.

Un caso real

Tres hermanos heredan un piso valorado en 240.000 € con 60.000 € pendientes de hipoteca. Antes de renunciar por miedo a la deuda, hacemos números: valor del inmueble, deuda pendiente, impuestos y demás cargas. Si la operación es viable, el inmueble puede venderse y parte del precio destinarse a cancelar la deuda hipotecaria, repartiéndose entre los herederos el importe neto resultante.

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