Un heredero no quiere vender la casa: qué hacer y por qué necesitas un abogado

Heredar una vivienda entre varios hermanos o familiares es una de las situaciones que más conflictos genera dentro de una herencia.

Uno quiere vender. Otro quiere quedarse con la vivienda. Otro no responde. Y, en algunos casos, uno de los herederos se niega directamente a cualquier solución.

Cuando esto ocurre, muchas familias cometen el error de intentar resolver el problema únicamente hablando entre ellas o buscando un comprador antes de saber si jurídicamente la vivienda puede venderse.

Antes de vender una vivienda heredada conviene que un abogado revise la herencia, la titularidad registral, los porcentajes de cada heredero, las cargas existentes y la situación jurídica exacta del inmueble.

En Montiel & Co Abogados revisamos precisamente este tipo de operaciones para evitar que el conflicto aparezca cuando ya existe un comprador, se han firmado arras o se ha entregado dinero.

¿Puede un heredero impedir para siempre la venta de una casa?

No necesariamente.

La primera idea que debe tenerse clara es que ningún heredero está obligado a permanecer indefinidamente en una situación de indivisión.

Ahora bien, esto no significa que los demás puedan vender toda la vivienda ignorando al heredero que se opone.

Si el inmueble pertenece a varias personas, normalmente será necesario determinar quién tiene derechos sobre la vivienda, en qué proporción y en qué fase se encuentra la herencia.

Aquí es donde resulta especialmente importante contar con un abogado de herencias en Málaga que estudie la documentación antes de iniciar cualquier negociación.

¿Puede un heredero vender la vivienda sin los demás?

Si la vivienda pertenece a varios propietarios, uno solo de ellos no puede vender la totalidad del inmueble como si fuera exclusivamente suyo.

Otra cuestión diferente es que pueda transmitir la participación que individualmente le corresponda.

Sin embargo, vender una participación indivisa de una vivienda suele ser mucho menos interesante económicamente que vender el inmueble completo.

Además, antes de plantear ninguna solución debemos saber si realmente existe ya una copropiedad o si todavía estamos ante una comunidad hereditaria pendiente de partición.

No es lo mismo:

• que la herencia todavía no se haya aceptado;
• que esté aceptada pero no repartida;
• que la vivienda ya haya sido adjudicada a varios herederos;
• que exista un usufructuario;
• que alguno de los herederos haya fallecido posteriormente;
• o que existan cargas o problemas registrales pendientes.

Cada situación exige una estrategia diferente.

Primera opción: vender la vivienda entre todos los herederos

Cuando existe acuerdo entre los herederos, suele ser la solución más sencilla.

La vivienda se vende a un tercero y el precio se distribuye conforme a los derechos de cada propietario.

Pero incluso cuando todos quieren vender, no debería ponerse una vivienda heredada en el mercado sin una revisión jurídica previa.

En Montiel & Co comprobamos normalmente:

• testamento o declaración de herederos;
• escritura de aceptación y adjudicación de herencia;
• derechos del cónyuge viudo;
• porcentajes de cada heredero;
• titularidad en el Registro de la Propiedad;
• hipotecas, embargos u otras cargas;
• posibles diferencias entre Registro y Catastro;
• situación fiscal de la herencia;
• y cualquier circunstancia que pueda retrasar la futura compraventa.

Esta revisión permite saber desde el principio si la vivienda puede venderse con normalidad o si antes es necesario solucionar algún problema.

Segunda opción: que uno de los herederos se quede con la vivienda

También puede ocurrir que uno de los herederos quiera conservar la casa y los demás prefieran recibir dinero.

En determinados casos puede estudiarse una adjudicación a favor de uno de ellos con compensación económica al resto.

Pero aquí tampoco conviene improvisar.

Dependiendo de cómo esté configurada jurídicamente la vivienda, la operación puede tener consecuencias civiles, fiscales y registrales distintas.

Por eso recomendamos que un abogado especializado en herencias e inmuebles revise la operación antes de hacer transferencias, firmar acuerdos privados o modificar la titularidad de la vivienda.

Un acuerdo familiar mal planteado puede terminar generando problemas fiscales o registrales que podrían haberse evitado desde el principio.

¿Qué ocurre si un heredero se niega a vender?

Cuando uno de los herederos se niega completamente a vender, hay que analizar en qué situación jurídica se encuentra la vivienda.

Si todavía estamos ante una herencia pendiente de partición, puede ser necesario estudiar la forma de promover esa partición.

Si la vivienda ya pertenece a varios copropietarios, puede estudiarse la división de la cosa común.

Nuestro ordenamiento jurídico contempla mecanismos para que una persona no tenga que permanecer indefinidamente en una copropiedad que ya no desea mantener.

Eso no significa que la mejor opción sea acudir inmediatamente a los tribunales.

En muchos casos, una negociación jurídica bien planteada puede evitar un procedimiento largo y costoso.

¿Se puede obligar a vender una vivienda heredada?

En determinadas situaciones puede terminar siendo necesaria una solución judicial para poner fin a la situación de copropiedad.

Pero antes de llegar a ese punto conviene valorar todas las alternativas.

Una vivienda es normalmente un bien indivisible desde el punto de vista práctico. No puede repartirse físicamente un dormitorio a cada heredero.

Por eso, las soluciones suelen pasar por:

• vender la vivienda a un tercero;
• adjudicarla a uno de los copropietarios compensando a los demás;
• alcanzar un acuerdo económico;
• o acudir al procedimiento correspondiente para poner fin a la comunidad.

La vía concreta dependerá siempre de la documentación y de la situación de cada familia.

¿Qué pasa si el heredero no responde?

Otro problema muy habitual es que uno de los herederos simplemente desaparezca de la negociación.

Puede vivir en otra provincia, en otro país, haber perdido el contacto con la familia o no querer tomar ninguna decisión.

Esto puede retrasar durante meses una herencia.

Antes de asumir que no existe solución, conviene que un abogado estudie:

• quiénes son exactamente los interesados;
• qué derechos tiene cada uno;
• si la herencia está correctamente tramitada;
• qué comunicaciones se han realizado;
• y qué mecanismos existen para poder avanzar.

¿Qué ocurre si el heredero quiere vender su parte?

Un heredero puede plantearse vender únicamente su participación en el inmueble.

Pero antes de hacerlo conviene analizar cuidadosamente la operación.

Las participaciones indivisas suelen venderse con importantes descuentos porque el comprador adquiere solamente una parte de una vivienda compartida con otras personas.

Por eso, antes de vender una participación heredada resulta especialmente recomendable valorar si existe una solución mejor para el conjunto de los propietarios.

En muchos casos, resolver primero el conflicto y vender posteriormente la vivienda completa permite obtener un resultado económico mucho más favorable.

El error más frecuente: buscar comprador antes de resolver la herencia

Uno de los errores que más problemas genera es poner la vivienda en venta sin haber comprobado previamente si jurídicamente puede transmitirse.

Aparece un comprador, se negocia el precio, se preparan unas arras y solo entonces alguien descubre que:

• falta aceptar una herencia;
• uno de los titulares ha fallecido;
• existe un usufructo;
• hay una hipoteca antigua;
• aparece un embargo;
• falta documentación;
• o Registro y Catastro no coinciden.

Cuando esto ocurre, la presión aumenta porque ya existe un comprador esperando.

Por eso, en Montiel & Co defendemos una forma diferente de trabajar:

primero se revisa jurídicamente la vivienda y después se vende.

Por qué es importante contar con un abogado en una vivienda heredada

Una herencia con inmuebles no es únicamente una cuestión familiar.

Hay que coordinar derecho sucesorio, Registro de la Propiedad, fiscalidad y posteriormente la compraventa.

Por eso, la intervención de un abogado desde el inicio permite detectar problemas antes de que se conviertan en conflictos.

Un abogado puede comprobar quién debe firmar, qué documentación falta, qué impuestos pueden existir, qué cargas afectan al inmueble y cómo debe estructurarse la operación.

Y si posteriormente aparece un comprador, puede revisar también las arras y coordinar jurídicamente la compraventa.

Qué hacemos en Montiel & Co Abogados

En Montiel & Co somos un despacho especialmente orientado a herencias e inmuebles en Málaga.

Cuando una vivienda heredada está bloqueada, no empezamos intentando venderla.

Primero reconstruimos jurídicamente toda la operación.

Revisamos la herencia, el testamento, las escrituras, la titularidad registral, las cargas, los porcentajes y los derechos de cada interesado.

Después estudiamos qué alternativas existen para desbloquear la situación y cuál puede resultar más razonable desde el punto de vista jurídico y económico.

Y cuando la vivienda ya está preparada para venderse, podemos coordinar también la parte inmobiliaria y la compraventa hasta notaría.

Herencia, inmueble y compraventa se analizan dentro de una misma estrategia jurídica.

Si tienes una vivienda heredada en Málaga y uno de los herederos no quiere vender, puedes enviarnos la documentación por WhatsApp antes de tomar ninguna decisión.

Revisaremos la situación y te indicaremos qué opciones existen para intentar desbloquear la vivienda con seguridad.