¿Se puede vender una casa con hipoteca? Cómo hacerlo sin problemas

Tener una hipoteca pendiente no impide vender una vivienda.

Es una situación completamente habitual.

Muchas casas se venden cuando todavía quedan años de préstamo por pagar. El verdadero problema no es que exista una hipoteca, sino hacer la operación sin saber exactamente cuánto se debe, cómo se cancelará y qué aparecerá después en el Registro de la Propiedad.

Por eso, antes de vender una casa hipotecada, conviene que un abogado inmobiliario revise la operación y coordine correctamente banco, comprador, notaría y Registro.

En Montiel & Co gestionamos la venta inmobiliaria y la parte jurídica de forma conjunta para que la hipoteca no se convierta en un problema en el momento de firmar.

¿Puedo vender mi casa aunque todavía tenga hipoteca?

Sí.

No necesitas esperar a terminar de pagar el préstamo hipotecario para vender la vivienda.

Lo habitual es que, en el momento de la compraventa, parte del precio que paga el comprador se utilice para cancelar la deuda pendiente con el banco.

Por ejemplo:

Si vendes tu vivienda por 300.000 euros y quedan 80.000 euros pendientes de hipoteca, una parte del precio puede destinarse a cancelar esos 80.000 euros y el resto corresponderá al vendedor, descontando los demás gastos que procedan.

Pero esta operación debe estar correctamente coordinada.

Hipoteca económica e hipoteca registral no son exactamente lo mismo

Este punto genera mucha confusión.

Una cosa es haber terminado de pagar el préstamo al banco.

Otra distinta es que la hipoteca haya desaparecido del Registro de la Propiedad.

Puedes haber pagado completamente una hipoteca y que continúe apareciendo como carga registral años después.

Por eso, antes de poner una vivienda a la venta, solicitamos información registral actualizada.

Un abogado puede comprobar si:

• existe realmente deuda pendiente;
• la hipoteca ya está pagada pero sigue inscrita;
• hay más de una carga;
• existen embargos posteriores;
• o será necesario realizar algún trámite adicional antes o después de la venta.

¿Cómo se cancela la hipoteca cuando vendo la vivienda?

Una de las formas habituales consiste en coordinar la cancelación con la propia compraventa.

El banco facilita información sobre el importe necesario para cancelar económicamente el préstamo en la fecha prevista.

En la firma puede destinarse parte del precio directamente a satisfacer esa deuda.

Después habrá que ocuparse de la cancelación registral de la hipoteca, que requiere su propia tramitación.

Aquí es importante que vendedor y comprador sepan previamente:

• cuánto se debe;
• quién recibe cada cantidad;
• cómo se acredita la cancelación;
• quién se encarga de los trámites posteriores;
• y qué gastos corresponden a cada parte.

No debería improvisarse todo esto el mismo día de la notaría.

¿Y si la hipoteca ya está pagada pero aparece en la nota simple?

Es muy frecuente.

Una persona termina de pagar su hipoteca y piensa que automáticamente desaparece del Registro.

No siempre ocurre así.

La deuda puede estar completamente satisfecha y la carga continuar apareciendo registralmente.

Esto puede descubrirse justo cuando aparece un comprador.

No necesariamente impide vender, pero sí hay que estudiar cómo se gestionará la cancelación.

En Montiel & Co revisamos esta situación antes de la comercialización para que el propietario sepa qué actuaciones serán necesarias.

¿Puedo firmar arras si todavía tengo hipoteca?

Sí, pero el contrato debe redactarse correctamente.

Las arras deberían dejar claro cuál es la situación de la vivienda y cómo se entregará al comprador.

Si existe una hipoteca que debe cancelarse con el precio de venta, esa circunstancia debe estar prevista dentro de la operación.

Aquí aparece una de las razones por las que un abogado debería revisar las arras antes de que el vendedor firme.

Un contrato genérico puede no contemplar adecuadamente:

• la cancelación de la deuda;
• los plazos;
• la existencia de otras cargas;
• la financiación del comprador;
• o qué ocurre si aparece una incidencia bancaria.

Cuando el contrato ya está firmado, modificar estas cuestiones puede ser mucho más complicado.

¿Qué ocurre si debo al banco más de lo que vale la vivienda?

Esta situación requiere un análisis diferente.

Si el precio de venta no es suficiente para cancelar toda la deuda hipotecaria, hay que estudiar cómo se satisfará la diferencia y qué condiciones exige la entidad financiera.

Por ejemplo, si se vende una vivienda por 180.000 euros pero todavía existe una deuda superior, la operación no puede plantearse exactamente igual que una compraventa en la que sobra dinero después de cancelar la hipoteca.

Antes de aceptar una oferta, hay que conocer las cifras reales.

¿Y si además de la hipoteca hay un embargo?

Entonces la revisión jurídica es todavía más importante.

Una nota simple puede contener varias cargas con diferentes rangos y naturaleza jurídica.

Puede existir:

• una hipoteca;
• uno o varios embargos;
• afecciones fiscales;
• condiciones resolutorias;
• anotaciones preventivas;
• u otras limitaciones.

No basta con mirar cuánto queda de hipoteca.

Hay que analizar la situación registral completa de la vivienda.

En algunas operaciones será posible coordinar las cancelaciones con el propio precio de compraventa.

En otras será necesario realizar actuaciones previamente.

El comprador también necesita seguridad

La cancelación de la hipoteca no es únicamente un problema del vendedor.

El comprador quiere adquirir una vivienda en las condiciones pactadas y necesita saber qué cargas desaparecerán y cuáles podrían mantenerse.

Especialmente cuando el comprador solicita también su propia hipoteca, intervienen distintas entidades financieras y la coordinación debe ser todavía más precisa.

Por eso una compraventa hipotecada puede implicar:

vendedor + comprador + banco del vendedor + banco del comprador + notaría + Registro.

Alguien debe controlar que todas las piezas encajen.

Por qué revisar la hipoteca antes de anunciar la vivienda

En Montiel & Co preferimos conocer el problema antes de que exista un comprador.

Por eso nuestra forma de trabajar consiste en revisar jurídicamente la vivienda antes de comercializarla.

Si existe una hipoteca:

1. comprobamos cómo aparece registralmente;
2. conocemos aproximadamente la deuda pendiente;
3. detectamos otras posibles cargas;
4. estudiamos cómo podrá cancelarse;
5. y preparamos la operación para cuando aparezca comprador.

Esto evita descubrir problemas después de haber negociado el precio o firmado unas arras.

¿Cuánto dinero recibiré realmente al vender una casa hipotecada?

Esta es otra pregunta fundamental.

El precio de venta no equivale necesariamente al dinero que terminará recibiendo el propietario.

Hay que considerar, según la operación:

• deuda hipotecaria pendiente;
• gastos relacionados con su cancelación;
• otros préstamos o cargas;
• impuestos derivados de la venta;
• plusvalía municipal cuando proceda;
• honorarios profesionales;
• y otros costes asociados.

Por eso recomendamos hacer números antes de decidir el precio mínimo de venta.

Un propietario puede aceptar una oferta pensando que recibirá una cantidad determinada y descubrir posteriormente que su resultado neto es muy diferente.

Qué hacemos en Montiel & Co

Montiel & Co combina abogado e inmobiliaria dentro de una misma operación.

Si quieres vender una vivienda hipotecada, no nos limitamos a buscar comprador.

Primero revisamos:

• nota simple;
• titularidad;
• hipoteca;
• cargas;
• escritura;
• Registro y Catastro;
• y cualquier problema que pueda afectar a la venta.

Después podemos preparar la estrategia comercial, buscar comprador —incluyendo nuestra colaboración con una red de profesionales inmobiliarios—, negociar la oferta y dirigir jurídicamente la operación hasta la notaría.

Si existe una hipoteca pendiente, coordinamos su tratamiento dentro de la compraventa para que vendedor y comprador sepan desde el principio cómo se cerrará la operación.

Vender una vivienda hipotecada es perfectamente posible. Hacerlo sin saber exactamente qué se debe, qué cargas existen y cómo se cancelarán es un riesgo innecesario.

Si estás pensando en vender una casa con hipoteca en Málaga, Andalucía o cualquier punto de España, puedes contactar con Montiel & Co antes de ponerla a la venta.

Revisaremos la situación registral y te explicaremos cómo estructurar la operación.